2018 12 BývanieTematický KapitálFinancializace bydlení

Tomáš Samec12. decembra 2018164

Rok 2017. Praha. „Moji kámoši teď budou kupovat byt 3+1 za osm milionů korun [300 000 eur]. To už je celkem šílený,“ říká můj kamarád Filip, když se ptám, jestli by věděl o lidech pro můj výzkum o hypotečních úvěrech a rodinných půjčkách.

Právě výrazný rozvoj trhu s hypotečními úvěry byl jednou z příčin růstu cen nemovitostí a nájmů v Praze a dalších českých krajských městech. Objem trhu s hypotékami aktuálně přesahuje roční vydání českého státního rozpočtu. Podle údajů Českého statistického úřadu vzrostly ceny nemovitostí v Praze mezi lety 2016 a 2017 zhruba o 25 %. Ceny nájemného tento trend kopírují. Období levných úvěrů a zdánlivě snadno finančně dostupného bydlení se rychle změnilo v tvrdý náraz do reality pro ty, kteří na trh bydlení aktuálně vstupují. Co je tou hlavní příčinou vedoucí ke snižující se dostupnosti bydlení? Jak je možné, že je daný systém tak náchylný k změnám a proměnlivý? Co se v posledních letech děje s bydlením a jak daným změnám rozumět? Jádro problému je nutné hledat hlouběji než jen v tom, že se „málo staví“ nebo že „stavební řízení je příliš složité“, jak se v poslední době objevuje v českých médiích. Příčiny je nutné hledat v závislosti systému bydlení na vlastnickém a soukromém nájemním bydlení. Většina lidí dnes byty vlastní nebo si je pronajímá od soukromých vlastníků a situaci vysokých cen nemovitostí a nájmů chybí dostupné bydlení pro domácnosti s nízkými nebo nejistými příjmy. Pro takové lidi zde není možnost bydlet například v obecním, kolektivním nebo družstevním bydlení, kde by mohly být náklady nižší než tržní. Závislost na vlastnickém a soukromém nájemním bydlení souvisí s procesem financializace bydlení. Tedy s tím, že bydlení se stává nejen obchodovatelnou komoditou, ale i investicí, od které se očekává určitý výnos a zisk. Například když si někdo pořizuje další nemovitosti, aby je mohl (krátkodobě) pronajímat, nebo když různé fondy kupují tisíce bytů nebo společnosti, které dané byty spravují.

 

Financializace bydlení probíhá na úrovni strukturální a kulturní. Strukturální aspekt financializace bydlení souvisí s rozvojem hypotečních úvěrů jako nástrojů pro získávání bydlení a s nárůstem významu finančních trhů při obchodování nemovitostí. Podíváme-li se do nedávné historie posledních deseti let, jako problematické se ukázalo spojení hypotečních úvěrů a jejich obchodování na finančních trzích. V roce 2008 ve Spojených státech amerických praskla bublina tzv. sub-prime hypoték, tedy úvěrů určených pro nízkopříjmové domácnosti, které by „klasickou“ hypotéku nezískaly. Kromě chaosu na finančních trzích to miliony domácností uvedlo do situace, kdy nedokázaly úvěr splácet a zároveň hodnota jejich nemovitosti klesala. Tato událost má na naši současnou situaci spíše nepřímé dopady – od té doby se sice proměnily způsoby regulace finančních trhů, ale nic se nezměnilo z hlediska toho, že bydlení slouží z hlediska řady investorů jako „ideální“ – relativně jistá a stabilní – investice. Především u velkých institucionálních aktérů, jako jsou penzijní fondy nebo různé formy soukromých fondů (private equity funds, hedge funds), se nemovitosti určené k bydlení staly součástí portfolií. Pro banky jsou hypoteční úvěry jistým způsobem generování zisku od svých klientů – to spolu s dalšími faktory vysvětluje rozvoj hypoték v České republice. V některých případech snaha o co nejvyšší výnos z investice přenáší náklady na nájemníky v daných bytových projektech a zvyšuje ceny nájemného především v metropolích (nejen v Praze, ale podobnou trajektorii vidíme v Berlíně, New Yorku, Londýně a dalších městech). Tento negativní trend je pak ještě více problematický, jestliže se do investování pustí nejen fondy, ale také „obyčejní“ jednotlivci a domácnosti; když si kupují byty k dlouhodobému či krátkodobému pronájmu a když tím nafukují trh s hypotečními úvěry a podporují růst cen nemovitostí i pro ty, kteří je nekupují spekulativně. Financializace bydlení ovšem neprobíhá sama od sebe, není to nezvratitelný proces anebo stav, který by nutně muset nastat. To, že probíhají dané strukturální změny v systému bydlení, souvisí také s kulturně vytvářenými představami o tom, co to bydlení je. Jinými slovy, jakmile začneme vnímat nemovitosti jako prostředky ke generování zisku a ne jako „domov“ nebo „přístřeší“, tak probíhá financializace bydlení na kulturní úrovni.

Rok 2012. Server peníze.cz. „Tato investice [nákup bytu určeného k pronájmu] bude patřit dlouho k mým nejoblíbenějším, důvodů je několik. S Michalem byla perfektní spolupráce, věc si řádně promyslel a přesně věděl, co chce. Dále jsme našli nemovitost minimálně o cirka pět až deset procent podhodnocenou, na perfektním místě z hlediska pronájmu, v dobré ulici, ve stavu po rekonstrukci, vkusně zařízený a i s platícím bezproblémovým nájemníkem. Obvykle se na transakci najde alespoň jedna chyba, zde to má všechna nej – nepředpokládám, že by se to podařilo u dalších investic.“

Zdroj: https://www.penize.cz/nakup-a-prodej-nemovitosti/245403-reality-show-investicni-byt-ma-i-michal-jedeme-dal

Citovaná ukázka je z cyklu článků nazvaných Reality show, ve kterých Daniel Kotula, makléř a investor do nemovitostí, píše o tom, jak různým zájemcům zprostředkovává koupi bytu určeného nejčastěji k dalšímu pronajímání. Je to jedna z ukázek, jak se v médiích posunuje způsob vypovídání o bydlení a nemovitostech jako o investici. Přestože se v určitém smyslu jedná o zvláštní žánr na specifickém serveru, tak co se týče českých mainstreamových médií (tisku, TV zpravodajství a dalších na finance zaměřených webů), lze v posledních zhruba patnácti letech pozorovat tendence k normalizaci hypotečních úvěrů jako nevyhnutelných nástrojů k dosažení (vlastního) bydlení. V situaci, kdy média prezentují hypoteční úvěry jako výhodné a úspěšné finanční produkty a prezentují je tak, že pro zajištění vlastnického – implicitně kvalitního a jistého bydlení – jsou jedinou možností, dochází k tomu, že v posledních letech prakticky chyběly odlišné nebo kritické postřehy. Názory, že by se bydlení mělo stát i věcí veřejnou, v médiích zaznívaly většinou v souvislosti se sociálním bydlením, ale jinak převládla představa, že o bydlení se mají starat všichni, jak nejlépe umějí, sami nebo za pomoci rodiny.

Rok 2017. Praha. „A navíc to bereme i tak, že ten byt může bejt eventuelně investice, že to je na místě, kde ty ceny vždycky porostou spíš nahoru, a když to budem chtít prodat někdy, tak si myslím, že by s tím zrovna tam na tom místě neměl být problém,“ říká Sára (jméno bylo změněno), jedna z účastnic mého dizertačního výzkumu.

 

Investicí se byt může stát v určitém smyslu, i když jej nekupujeme s vidinou budoucího zisku nebo výnosu; nicméně ten daný byt má v sobě alespoň potenciál hodnotu minimálně neztratit. Na to, že je vlastnické bydlení natolik výhodné, přebíráme názor takřka automaticky už v rámci své rodiny a sociálního prostředí, ve kterém se pohybujeme. Jestliže jsme se narodili v období pozdního socialismu nebo po transformaci dětem „vlastníků“, jsme často vychováni k tomu, neuvažovat o ničem jiném než se také stát – v určitém životním okamžiku – vlastníky nemovitosti. Tyto představy o správnosti vlastnictví nemovitosti a výhodnosti hypoték pomohly k rozvoji hypotečního trhu a přispívají tak k financializaci bydlení. Je možné daný stav nějakým způsobem korigovat nebo jej změnit? Je možné mít systém bydlení, který nebude plně financializovaný, tedy náchylný k tomu, že bude negativně ovlivňovat běžné domácnosti a jednotlivce?

Určitě ano, jen to bude běh na poměrně dlouhou a potenciálně náročnou trať. V první řadě je nutné umět formulovat, jaké další alternativy se nabízejí: Že je možné zakládat nová družstva nebo kolektivy, jako je běžné nejen v Německu a Rakousku (například sítě družstevních kolektivů v Lipsku Haus- und WagenRat e. V. – Verein für selbstorganisierte Räume), ale pilotní projekty vznikají i v Maďarsku (Rákóczi Collective v Budapešti) a České republice (Sdílené domy v Praze). Že obecní bydlení nemusí být jen „sociální“ nebo za tržní ceny a že je možné promýšlet úplně nové formy poskytování bydlení. Že sociální bydlení nemusí znamenat pouze nekvalitní a levné bydlení pro nejchudší, ale může být pro lidi ohrožené na volném trhu bydlení, jako ve většině. Dále je potřeba podpory od veřejných institucí: obcí, ministerstev nebo i expertů a akademiků; může se jednat o podporu z hlediska financování daných projektů, předávání know-how, právní asistence, síťování jednotlivců. Konkrétně lze domlouvat dlouhodobé pronájmy obecních pozemků, opravy a dlouhodobý pronájem aktuálně nevyužívaných bytů a zřizování obcemi vlastněných společností s omezenou možností zisku (který bude zpět investován do jimi vlastněného bytového fondu). Pro tento typ podpory je klíčové mít kvalitní legislativní rámec, minimálně ve formě vyhlášek a strategií na úrovni obcí, které budou nicméně reálně naplňovány. Aktivizace veřejných aktérů lze často dosáhnout jen konstantní snahou ze strany těch, kterých se problém týká; vznášením tématu ve veřejné diskusi a konstruktivní diskusí s politiky, úředníky a dalšími relevantními aktéry. V tomto smyslu je důležitá mobilizace a podpora kolektivního jednání pro ty, kterých se financializace bydlení dotýká nebo bude dotýkat (tedy prakticky všichni, kteří budou vstupovat na trh bydlení). Mobilizací přitom může být už jen to, že například vysokoškolští studenti budou dané téma uchopovat a řešit; budou požadovat řešení nedostupnosti bydlení po aktérech veřejné správy. Mohou se formovat nájemnické odbory, které budou sdružovat lidi s obdobnými problémy (například čelící zvyšování nájmů nad rámec zvyšování platů nebo inflace) podobně, jako se to děje ve Velké Británii nebo ve Spojených státech, kde se sdružovali lidé, co už nemohli splácet své hypotéky. Významnou roli mohou hrát média, která by zároveň mohla sdílet také příklady dobré praxe: úspěšné projekty, kde je aplikována ne-financializovaná a de-komodifikovaná forma bydlení. Přestože financializace bydlení probíhá globálně a projevuje se odlišně v různých místních kontextech, tak ji nemusíme brát jako samozřejmost a můžeme nabízet a realizovat formy bydlení, které budou vytvářet systém bydlení odolnější vůči krizím a spravedlivější pro všechny zúčastněné.

 

 

Autor pôsobí v Sociologickom ústave AV ČR, v. v. i.

Napíšte komentár

Vaša emailová adresa nebude publikovaná. Povinné polia sú označené *