Centrálna banka spočítala neobývané byty a prišla s riešeniami. Stačiť však nebudú

Národná banka Slovenska priniesla prelomové dáta o nedostupnosti bývania na Slovensku. Tá je na najhoršej úrovni za posledných 15 rokov. Dáta NBS jasne ukazujú, že na Slovensku dochádza ku koncentrácii vlastníctva nehnuteľností do rúk tých, čo už byty vlastnia (viac ako polovicu všetkých bytov a tri štvrtiny prémiových novostavieb kupujú už vlastníci iných nehnuteľností). Iba v Bratislave je prázdnych alebo málo využívaných viac ako 25 000 bytov. Zmeny podmienok poskytovania hypoték sú čiastočnou záplatou, bez radikálnej zmeny zdaňovania nehnuteľností a ďalších opatrení sa však koncentrácia majetku ani dostupnosť bývania zásadne nezmení.

Mnohí dnes píšu o dostupnosti bývania, investičných nehnuteľnostiach a výstavbe. Najnovšie aj Národná banka Slovenska (NBS). Od 80‑stranovej technickej analýzy by sme to možno nečakali, no Správa o finančnej stabilite NBS z mája 2026 je najhodnotnejším a najzaujímavejším vstupom do tejto debaty za posledné obdobie. Do často pocitovej diskusie o tom, či sa novostavby kupujú ako investičné aktíva a ostávajú prázdne, a koľko takýchto bytov na Slovensku je, prinášajú konečne dáta.

Bývanie je nedostupné a lepšie to nebude

Dostupnosť bývania nie je vymysleným politickým problémom. Tento rok smerujeme k tomu, že (meraná ako pomer priemernej splátky hypotéky k priemernej čistej mzde) bude na Slovensku najhoršia za posledných 15 rokov – teda na podobnej úrovni ako v čase rozpínania sa finančnej bubliny pred krízou v rokoch 2008 – 2012 .

Ekonomické vyhliadky a nádeje domácností sú pritom výrazne horšie ako v roku 2007. Zatiaľ čo pred krízou v roku 2008 nezamestnanosť postupne klesala, približne od roku 2018 (mimo covidového šoku) stagnuje a posledné mesiace začína opäť stúpať. Reálne mzdy síce rastú, no stále pomalším tempom. Obdobie pred krízou v roku 2008 bolo tiež obdobím stabilných a mierne klesajúcich hypotekárnych úrokov, a kríza tento trend zásadne nezmenila. Úroky klesali k nule až do pandémie, kedy medzi rokmi 2022 a 2023 skokovo vymazali približne 10 rokov poklesu.

Pre ľudí aj ekonomiku sú ale oveľa dôležitejšie zmeny a trendy ako absolútne hodnoty. Mnohé ekonomické javy sú samonaplňujúcimi sa proroctvami. Ak v očakávaní horšej ekonomickej situácie obmedzíme spotrebu či investície už teraz, svojím správaním môžeme príchod obávaného zhoršenia stavu ekonomiky urýchliť. Nie je podstatné, že v roku 2013 by bol trojpercentný úrok na hypotéke výbornou správou. V roku 2023 to bola pre ľudí, zvyknutých na sadzby pod jedno percento, katastrofa. Pri stotisícovom úvere pridá skok z jedného percenta ročne na tri percentá ročne približne 100 eur mesačne k splátke.

Dostupnosť bývania je prorastové opatrenie

Pred nami je teda ešte horšia ekonomická situácia ako pred poslednou veľkou krízou, hoci ukazovateľ dostupnosti bývania môže byť podobný a štatistiky o reálnych mzdách ukazujú rekordné čísla. Aj keď to politicky a rétoricky neprizná, aj súčasná vláda si uvedomuje vážnosť situácie, keď po rokoch pokusov o fiškálnu konsolidáciu pripravila zákon o prorastových opatreniach.

O bývaní v ňom však nie je ani slovo – a to napriek tomu, že to bol premiér Fico, ktorý sa nechal vo februári počuť, že ceny bývania sú „nenormálne“. Zrejme narýchlo skoncipovaný návrh zákona obsahuje primárne administratívne a technické úpravy, ktoré by si človek skôr predstavil v Sulíkovom „kilečku“ ako v ekonomických opatreniach nominálne sociálnodemokratickej vlády.

Mnohé ekonomické štúdie pritom ukazujú, že nízka dostupnosť bývania a bytové krízy znižujú tempo ekonomického rastu aj v bohatých metropolách (ako sú najväčšie americké mestá) a krajinách (napr. Taiwan). Ak celú výplatu miniete na hypotéku alebo nájom, pochopiteľne vám toho veľa neostane na to, aby ste si pravidelne kupovali nový telefón, oblečenie či auto a popri tom ešte ďalej investovali.

Investičné byty sme si nevymysleli

O to dôležitejšie je, že politicky nezávislá a odborne rešpektovaná inštitúcia ako NBS (odhliadnuc od osoby guvernéra, v NBS dlhodobo pracujú kvalitné ekonómky a ekonómovia) prináša do debaty nielen kľúčové nové fakty, ale aj navrhuje opatrenia.

Štandardnou odpoveďou prodeveloperských médií (dokonalou ukážkou v slovenskom kontexte je portál YIM.BA, ale ide o mainstreamový názor, s ktorým sa stretnete všade, od komentátorov New York Times po rozhovory v Denníku N) na (ne)dostupnosť bývania je potreba stavať viac. Čo najrýchlejšie meniť (obchádzať) územné plány, aby umožnili postaviť viac bytov – bez ohľadu na verejný záujem a demokratickú vôľu verejnosti, vyjadrenú v územnom pláne. Zástupcom samospráv sa podarilo relatívne potichu do zákona o obecnom zriadení pretlačiť inštitút, ktorý umožňuje samospráve „dohodnúť sa“ s developerom, ktorý nemusí dodržať územný plán výmenou za finančnú kompenzáciu. V Bratislave sa tohto inštitútu aktívne chopilo jednak vedenie mesta, ale aj niektorých samospráv, predovšetkým Ružinov. Je to predsa otázka dopytu a ponuky.

NBS však na reálnych dátach kreslí iný obraz. Viac ako polovicu bytov si minulý rok kúpil niekto, kto už vlastnil aspoň jednu ďalšiu nehnuteľnosť. Medzi tzv. prémiovými novostavbami (podľa NBS sú to nehnuteľnosti v centre Bratislavy s cenou aspoň 6 000 eur/m2) ide o 70 % nákupov. Hoci celkovo iba 15 % bytov vlastní niekto s viacerými nehnuteľnosťami, nové nákupy – či už starých bytov, alebo novostavieb – sa väčšinovo presúvajú do rúk tých, čo už aspoň jeden byt majú. Trendy sú dôležitejšie ako absolútne čísla. Pozorujeme tu jasnú koncentráciu majetku tých, čo už nehnuteľnosti vlastnia.

Iba stavať viac teda nepomôže – hlavne, keď sú reality veľmi špecifickým „produktom“, ktorý je závislý na fixnom kapitále, pôde. Ak raz developer vlastní stavebnú parcelu, nečelí skutočnej konkurencii, ktorá by ho tlačila s výstavbou nečakať alebo znížiť ceny. Primárne pri veľkých developmentoch (ako vidíme posledné desaťročia na Nivách v Bratislave či plánovaných projektoch na Lide, Zimnom prístave, Palme či Istrocheme) má developer motiváciu časovať výstavbu tak, aby naraz uvoľnil do predaja iba toľko bytov, ktoré cenu na trhu zásadne neovplyvnia.

A čo viac, koncentrácia vlastníctva bytov neznamená iba to, že viac ľudí bude závislých na prenájmoch. NBS sa prvýkrát v histórii podarilo odhadnúť podiel neobývaných (investičných) bytov na Slovensku. Na základe údajov o spotrebe elektriny odhaduje podiel neobývaných (a nepravidelne obývaných) bytov v krajských mestách Slovenska na 10 – 15 %. Iba v Bratislave ide o viac ako 25 000 bytov, v Košiciach okolo 9 000. Ak by v každom bývali v priemere dvaja ľudia, v Bratislave by tak mohlo nový domov nájsť približne 50 000 ľudí. V hlavnom meste je bez domova podľa posledného sčítania 2 199 ľudí. Miesta je dosť, na ulici by naozaj nemusel zostať nikto. Financializácia bývania má skutočné hmatateľné dopady – prázdny zamknutý byt je dokonalým príkladom redukovania skutočnej užitočnej veci na vehikel finančnej, výmennej hodnoty.

Hypotékami to nevyriešime

Hlavným opatrením, ktoré navrhuje NBS, je zmena pravidiel poskytovania hypoték. Tí, čo si kupujú vlastné bývanie a majú menej ako 35 rokov, si budú môcť požičať väčšie percento hodnoty nehnuteľnosti. Dnes platí plošné pravidlo 80 % tzv. LTV (loan-to-value): ak si kupujete byt za 200 000 eur, banka vám požičia iba 160 000 eur, ostatné musíte doložiť z úspor (alebo, realistickejšie, ďalších spotrebných úverov a pomoci od rodiny). Po navrhovanej zmene tento podiel stúpne na 90 %, potreba vlastných zdrojov tak klesne v našom príklade na 20 000 eur. Tieto pravidlá sa zároveň sprísnia pre investičných špekulantov – ak kupujete tretí a ďalší byt, banka vám požičia už iba 70 % .

Je prirodzené, že centrálna banka ako regulátor finančného trhu navrhuje opatrenia, ktoré sú v jej kompetencii. A navrhované zmeny nie sú nesprávne. Redukcia dostupných úverov pre investičné nehnuteľnosti zmierni dopyt po takýchto nákupoch a ponechá priestor pre ľudí, čo si chcú kúpiť prvý byt.

Samé o sebe však nebudú stačiť. Autorstvo NBS pripomína, že mnohé investičné byty sa kupujú v hotovosti, pri novostavbách šesť až sedem percent nákupov tvorí zahraničný kapitál, na ktorý pravidlá slovenských hypoték nebudú mať dosah. Preto pripomína, že je potrebné doplniť aj ďalšie opatrenia, predovšetkým vyššie dane z nehnuteľnosti (NBS cituje výskumy, ktoré ukazujú, že vyššie dane môžu paradoxne dostupnosť bývania zlepšiť, lebo demotivujú držanie prázdnych a investičných bytov). Prípadne, ak naozaj hovoríme o „kríze“ a „núdzi“, tak v iných krajinách experimentujú aj s radikálnejšími riešeniami, ako je vyvlastnenie nevyužívaných bytov či zákazy krátkodobých prenájmov v Barcelone.

Väčšia dostupnosť úverov má aj svoje riziká. Ako sa každý rok o tom presviedča študentstvo v Spojených štátoch, cenovo neregulované vysoké školstvo s vládou garantovanými a relatívne ľahko dostupnými úvermi vedie k raketovo rastúcim cenám školného. Zvýšenie dostupnosti úverov na bývanie bez iných opatrení môže spôsobiť podobný efekt aj na trhu s bývaním.

Žiaľ, hlavná opozičná strana vo svojom programe o bývaní nič iné ani odvážne neponúka – hovorí len o zrýchlení tempa výstavby a ešte väčšej miere zadlženia pre tých, čo si kupujú prvý byt (až do 100 % hodnoty). Hoci sa o daniach z nehnuteľnosti zmieňujú v analytickom dokumente, ktorý má byť podkladom pre tento program, samotný politický program o nich nehovorí nič. Koncentráciu majetku v rukách tých, čo už byty vlastnia ani stále väčšiu zadlženosť bežných domácností nič z týchto opatrení nezastaví.

Paradoxne tak „najradikálnejší“ program na zlepšenie dostupnosti bývania pripravili z definície konzervatívni centrálni bankári. Až tak veľmi ma to však neprekvapuje. Zatiaľ čo rešpektovaní akademickí ekonómovia ako Gabriel Zucman či Thomas Piketty už dlho volajú po väčšom zdaňovaní majetku, nominálne ľavicové strany v západných krajinách (ako vládnuca Labour Party v Spojenom kráľovstve či americkí Demokrati) sa hýbu stále viac doprava a vlastné ľavicové krídla (Jeremy Corbyn, Bernie Sanders, AOC, Zohran Mamdani) potláčajú. Pričom ich vlastné voličstvo väčšinovo návrhy na zdaňovanie majetku podporuje. Najnovšie už daň z majetku navrhuje aj nový maďarský premiér Péter Magyar. Snáď aj na Slovensku pochopíme, že cestou k výhre v demokratických voľbách je počúvať vlastné voličstvo.

Autor je ekonóm a dátový analytik

Text vznikol s podporou Friedrich Ebert Stiftung, zastúpenie v Slovenskej republike