Povýšené rady spekulantů krizi bydlení nevyřeší

Kolik šálků latte je třeba si odepřít, aby člověk dosáhl na garsonku v Praze? Nevíme, ale zkuste to – výsledek se přece musí dostavit. Dřív nebo později. Tuto manipulativní figuru se nám už téměř roky snaží vsugerovat investiční poradci, realitní makléři a spekulanti s nemovitostmi, aby pomohli odvést pozornost od jedné z nejpalčivějších krizí, které (nejen) ve střední Evropě máme.

Krize bydlení dosahuje už několik let jen těžko představitelných rozměrů. O to horší je, že reálné dopady na reálné lidské osudy nechce žádná vláda adekvátně řešit. Místo politiky přichází absurdní mudrlantství, které jako by vypadlo z memů o slonovinových věžích a nereflektovaných privilegiích.

Podobné rady dostávala v minulosti především generace mileniálů, kteří jako první začali upozorňovat na to, že to s vlastním bydlením v prostředí střední Evropy není tak jednoduché, jak se může na první pohled zdát. Padaly dnes už legendární výroky o „avokádové generaci“, která si nedokáže odepřít určitou úroveň kvality života, a proto si na svůj byt nikdy nenašetří. S až komickou závažností se opakovalo, že „ne každý přece může bydlet v centru města“ nebo že „byty jsou přece drahé jen v Praze, na venkově seženete byt za milion“.

Chvíli se zdálo, že s rostoucím počtem výzkumů, ověřených dat, mezinárodních srovnání i sociologických šetření o vývoji bydlení po roce 1989 se od podobných výroků v mediálním prostředí upustí. S dominantnějším nástupem generace Z do veřejného prostoru se poučky ohledně bydlení znovu rozjely jako otravný kolovrátek a kolonizovaly mediální prostor. A to i přesto, že na brutální nedostupnost bydlení už dnes upozorňuje doslova každý expert nebo expertka, a dokonce i bankovní instituce.

Růst cen

Podle výzkumu Eurostatu z roku 2025 se Česká republika řadí mezi země s vůbec nejrychlejším růstem cen bydlení v Evropě. Harmonizovaný index cen nemovitostí ukazuje, že ve druhém čtvrtletí roku 2025 byly ceny bytů a domů v Česku o 10,5 % vyšší než ve stejném období předchozího roku, zatímco průměr celé Evropské unie činil 5,4 % a eurozóny 5,1 %. Dlouhodobě jde o ještě výraznější trend: index HPI pro Českou republiku dosáhl v roce 2025 hodnoty 243 bodů oproti rovným stům před deseti lety, což znamená zdražení o zhruba 140 % za poslední dekádu.

Je však třeba dodat jednu důležitou věc: Eurostat při měření cen bydlení pracuje s průměry a mediány, takže například harmonizovaný index cen nemovitostí může vypadat relativně stabilně, ale bez doplnění o sociální dataset EU-SILC zůstává obraz nekompletní. Ten totiž ukazuje, že v České republice platí více než 47 % nízkopříjmových domácností za bydlení přes 40 % svého čistého příjmu, což je extrémní zátěž, kterou samotná cenová statistika Eurostatu vůbec nezachytí.

Podle studie Affordable Housing Database OECD z roku 2024se také dramaticky zhoršila dostupnost vlastnického bydlení. Ukazatel price-to-income (poměr cen nemovitostí k příjmům) dosáhl v Česku koncem roku 2024 hodnoty 128,3 bodu, je tedy o 28 % horší, než tomu bylo před deseti lety. Podle BIS (Bank for International Settlements, 2024) jsou české ceny v reálném vyjádření blízko historického maxima.

Trh se zahřívá a není to dobře

Situaci potvrzuje i analýza České národní banky z roku 2024, podle které je pokles dostupnosti bydlení v Česku „jeden z nejvýraznějších v celé Evropě“. ČNB uvádí, že po krátkém ochlazení v roce 2023 se trh opět rychle zahřívá, především kvůli obnovenému růstu poptávky po hypotékách při klesajících úrokových sazbách.

Výrazně problematické je i zatížení domácností rostoucími náklady na bydlení. Podle Eurostatu spadá 8,2 % české populace do kategorie housing cost overburden, tedy vydává na bydlení více než 40 % čistého příjmu. U nízkopříjmových domácností (pod 60 % mediánu příjmu) je situace mnohem dramatičtější: 47,4 % z nich tuto hranici překračuje, což je téměř polovina všech chudších domácností. Problém se výrazně týká také mladých lidí a rodin ve městech.

V českém kontextu přitom problém zhoršuje i struktura nedostupnosti bydlení. Už dávno tu nejde „jen“ o to, že si rostoucí část lidí nemůže byt koupit. Dlouhodobě neřešené strukturální problémy dopadají i na nájemnictvo, jehož problémy neřeší už prakticky žádný politik nebo politička.

Z nájemníků a nájemnic se stal téměř ohrožený druh: náklady na bydlení se zkrátka zvyšují. Na rozdíl od měst jako Vídeň nebo Berlín, která disponují rozsáhlým fondem obecního či městského nájemního bydlení, má Praha pouze minimální kapacity. Podle pražského realitního monitoringu činil průměrný nájem v roce 2024 přibližně 31 500 Kč měsíčně, což při průměrné pražské mzdě znamená zátěž kolem 19 % čistého příjmu na osobu. Prognózy navíc počítají s dalším růstem.

Obě zmiňované instituce, OECD i Eurostat, se pak shodují, že krize bydlení je v regionu střední a východní Evropy strukturální: kombinace rychle rostoucích cen, nedostatečné nabídky, investiční poptávky a nízkého podílu dostupného nájemního bydlení. Česká republika přitom patří k zemím, kde se tyto faktory koncentrují nejvíce.

Stres i coping mechanismy

Podle nejnovějších průzkumů společnosti Deloitte patří náklady na bydlení mezi vůbec největší zdroje stresu mladých lidí v Česku. V roce 2024 označilo 44 % českých mileniálů a 36 % příslušníků generace Z právě bydlení jako svůj nejpalčivější problém – a to dokonce před vývojem politiky, inflací či klimatickou změnou. Deloitte ve své zprávě zdůrazňuje, že obavy mladých nejsou výrazem „rozmazlenosti“, ale reakcí na realitu, v níž vlastní bydlení přestává být bez podpory rodiny, dědictví nebo nadstandardních příjmů dosažitelné.

To potvrzuje i starší, leč stále důležitý a relevantní výzkum sociologů bydlení Tomáše Hořeního Samce a Petra Kubaly ze Sociologického ústavu Akademie věd s názvem Dráhy bydlení mileniálů. Výzkum popisuje, že mileniálové mají výrazně horší podmínky pro získání bydlení než jejich rodiče, protože začínají bez majetku a čelí financializaci trhu. Přesto často přebírají rodičovský narativ, že „kdo se snaží, ten si bydlení najde“, a nevěří, že by stát měl krizi řešit systémově. Výsledkem je generace, která objektivně čelí nejistotě, ale zároveň se viní za problémy, které nejsou individuální, nýbrž strukturální.

To, že pro mladší generace je dnes bydlení jedním z nejzávažnějších problémů, potvrzuje i jejich globální Gen Z and Millennial Survey 2024, podle něhož tvoří náklady na život, především bydlení, zcela dominantní kategorii obav mladých lidí napříč vyspělými zeměmi. Tyto výstupy tak ukazují, že frustrace české generace Z má ekonomické kořeny, nikoli povahové či generační, a že právě dostupnost bydlení je klíčovým faktorem nejistoty pro velkou část mladších lidí.

Dalo by se pokračovat do nekonečna: řešit můžeme praktické převádění let práce na možnost koupit si první byt. Víme, že na koupi bytu v Praze je potřeba deset čistých ročních příjmů – během této doby však zájemce o koupi nesmí utrácet za nic jiného, jíst, pít, žít. Známe problém řetězení krátkodobých smluv u nájemnictva, který dělá z nájemního bydlení vysoce nestabilní záležitost. Pořád dokola se objevuje kritika absentujícího chytrého zdanění nemovitostí, ke kterému nás opakovaně vybízely různé analýzy OECD. A mluvit by se také dalo o celé řadě mezinárodních závazků, které Česká republika má.

Naslouchat lidem v krizi

Česko má mezinárodní povinnost zajišťovat lidem přístup k přiměřenému a dostupnému bydlení. Vyplývá to zejména z Mezinárodního paktu OSN o hospodářských, sociálních a kulturních právech, který Česku ukládá chránit obyvatele před svévolným vystěhováním, postupně zlepšovat dostupnost bydlení a vynakládat na to maximální možné prostředky. Evropská unie sice neupravuje právo na bydlení přímo, ale prostřednictvím Listiny základních práv EU a několika směrnic zavazuje stát k tomu, aby chránil lidi před diskriminací v přístupu k bydlení, pomáhal osobám v nouzi a řešil energetickou chudobu.

Rada Evropy prostřednictvím Evropské úmluvy o lidských právech chrání člověka před nehumánním vystěhováním a vyžaduje, aby stát respektoval právo na domov. Česko se také zavázalo k cílům OSN v rámci Agendy 2030, což zahrnuje povinnost podporovat dostupné bydlení a snižovat bezdomovectví. Celkově tedy platí, že i když právo na bydlení není v českých zákonech výslovně zakotveno, stát je povinen vytvářet podmínky pro jeho naplnění a čelit kritice mezinárodních institucí, pokud tak nečiní.

Ale ne, místo toho řešíme sójové latte a avokádové toasty a v médiích o nutnosti uskromnit se kvůli investičnímu (!) bytu mluví i odhalení spekulanti, kteří své majetky získali na eticky sporném obchodu s chudobou. To je totiž historie možná nejslavnějšího z „investičních mudrlantů“, Davida Hauerlanda.

Ten totiž v minulosti stál za agresivními metodami vyhánění chudých lidí z nájemního bydlení v Brně. Celkově se to týkalo zhruba pěti set lidí, převážně Romů a Romek. O pozadí Davida Hauerlanda a praktikách firmy Fidurock Brno (české pobočky nizozemské firmy stejného názvu) v minulosti přesně psala novinářka Jana Ustohalová, reportérka Deníku Referendum Gaby Khazalová i publicistka Táňa Zabloudilová. Dnes tento pán chodí vyprávět do různých médií, jak se má správně šetřit na investiční byty, a na jeho minulost se ho nikdo neptá.

Bylo by to komické, kdyby tu skutečně nešlo o tak zásadní míru ovlivnění kvality života či přímo o život samotný. Dostupné, adekvátní a stabilní bydlení zkrátka je zcela nezbytnou otázkou pro naše přežití, zdravé společenské fungování a v neposlední řadě i demokratický konsensus. Krize bydlení potřebuje politické řešení a potřebuje ho skutečně rychle. Ale dokud budeme naslouchat spekulantům místo těm, kteří v krizi bydlení žijí každý den, nebude se situace měnit. Bude jen dál eskalovat.

Autorka je filmová režisérka a šéfredaktorka mediálneho projektu Page Not Found.

Text vznikol s podporou nadácie Rosa Luxemburg Stiftung, so zastúpením v Českej republike. Za obsah je plne zodpovedný vydavateľ; postoje prezentované v texte nemusia nutne predstavovať stanovisko nadácie.